Comprar una vivienda a menor precio puede representar un ahorro inicial, pero también un costo económico y social que las familias pagarán durante años. En México, la congestión vehicular genera pérdidas estimadas en 203 mil 316 millones de pesos anuales en 44 zonas metropolitanas, mientras que cada persona pierde, en promedio, 111 horas al año atrapada en el tráfico, de acuerdo con un estudio del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) y Dat’s Why.
El impacto es todavía mayor para quienes utilizan transporte público, pues el tiempo perdido aumenta a 140 horas anuales. Esta realidad coloca la ubicación de las viviendas como un factor determinante para la economía familiar, la calidad de vida y el acceso a oportunidades, más allá del precio de compra o del monto de una hipoteca.
La ubicación, el costo oculto de una vivienda
El tiempo perdido en traslados, el gasto en transporte y la distancia a los servicios pueden convertir una vivienda asequible en una carga económica.
Una casa puede parecer una buena oportunidad por su precio, pero esconder un costo que no aparece en el contrato de compraventa. Se trata de las horas que sus habitantes pasarán lejos de su familia, atrapados en el tráfico o recorriendo grandes distancias para llegar al trabajo, la escuela o los servicios básicos.
En México, la congestión vehicular representa un costo de oportunidad de 203,316 millones de pesos anuales en 44 zonas metropolitanas, de acuerdo con el estudio Costo del tráfico, la factura invisible de la congestión, elaborado por el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) y Dat’s Why en 2026.
El análisis estima que una persona pierde, en promedio, 111 horas al año exclusivamente por la congestión, equivalentes a casi 14 jornadas laborales de ocho horas. Para quienes utilizan transporte público, la cifra aumenta a 140 horas.
Aunque no representa necesariamente un gasto directo, este tiempo perdido evidencia cómo la movilidad puede afectar la calidad de vida y las oportunidades económicas.
“Uno puede crecer su casa, meterle mejores acabados, materiales a lo largo del tiempo, pero no podemos cambiar la ubicación geográfica que ya tiene desde un inicio”, explica la directora nacional del Programa de Urbanismo del Tecnológico de Monterrey, Talía González Cacho.
El reto de construir vivienda cerca de las oportunidades
Durante décadas, el crecimiento urbano de México ha seguido una dinámica contradictoria. Mientras los empleos, hospitales, escuelas y servicios se concentran en determinadas zonas, la vivienda accesible se ha desplazado hacia áreas cada vez más alejadas, donde el suelo es más barato, pero los desplazamientos pueden resultar más costosos.
El problema también tiene una dimensión social. De acuerdo con el IMCO, aunque el transporte público moviliza a 40% de las personas consideradas en su análisis, concentra 57% de las horas perdidas y 55% del costo económico de la congestión.
Además, cinco zonas metropolitanas acumulan 65% de las pérdidas nacionales, encabezadas por el Valle de México, con aproximadamente 81,750 millones de pesos anuales.
Para González Cacho, una ubicación adecuada debe responder a las necesidades de cada familia y permitir que los servicios cotidianos estén a una distancia caminable de aproximadamente 15 minutos.
“Me parece que a veces el negocio suena tan fuerte que hace que las familias dejen de ver que lo que estamos adquiriendo es un patrimonio donde vivir”, advierte la especialista, quien recomienda analizar los costos de traslado, la infraestructura disponible y los programas municipales de desarrollo urbano antes de comprar.
Sin embargo, construir vivienda accesible en lugares bien conectados representa un desafío para el sector inmobiliario. Los terrenos en zonas consolidadas suelen ser más costosos, mientras que desarrollar conjuntos alejados de la infraestructura existente puede incrementar los costos urbanos y familiares.
Una alternativa es el Desarrollo Orientado al Transporte (TOD), un modelo que integra vivienda, empleos, comercios y servicios alrededor de sistemas de transporte público para reducir la dependencia del automóvil.
Una fórmula probada
Alberto Meouchi, del Centro para el Futuro de las Ciudades del Tecnológico de Monterrey, considera que la solución no consiste en trasladar a toda la población a los centros urbanos, sino en desarrollar nuevas centralidades.
“Tenemos que crear los subcentros”, explicó durante un encuentro de ULI México, al referirse a zonas que integren vivienda, empleo, servicios y comercios para reducir las distancias cotidianas.
Esto se puede lograr al observar las zonas en donde ya hay infraestructura disponible, principalmente de transporte.
Grupo Vinte, ejemplo de desarrollos conectados
En Guadalajara, Vistas del Parque, un proyecto integrado al portafolio de Grupo Vinte, muestra cómo aprovechar la infraestructura existente para combinar vivienda asequible, conectividad y rentabilidad.
El conjunto de 72 viviendas se encuentra a aproximadamente 650 metros de la estación Tetlán del Tren Ligero y a 100 metros del Parque Luis Quintanar, en una zona con escuelas, mercados y servicios de salud.
Para sus habitantes, esta ubicación significa contar con alternativas de movilidad y acceso a equipamiento urbano sin depender necesariamente de un automóvil.
También permite aprovechar espacios públicos y servicios que ya forman parte de la ciudad, en lugar de esperar a que se desarrollen alrededor de una nueva comunidad.
La clave fue reducir de 72 a 18 los cajones de estacionamiento mediante la coordinación con el Ayuntamiento de Guadalajara.
Esto permitió disminuir costos y ofrecer 12 viviendas protegidas con precios máximos de 850,000 pesos, además de unidades para otros segmentos de ingreso.
El modelo también demostró viabilidad comercial, al alcanzar 80% de ventas en cinco meses y un margen bruto estimado de entre 30 y 35%, de acuerdo con un caso documentado por el Urban Land Institute (ULI).
“Para Grupo Vinte, el éxito de Vistas del Parque es haber demostrado que vivienda asequible, en comunidad, con rentabilidad y bajo el concepto de mejor ciudad, pueden formar parte del mismo modelo”, señaló Sergio Leal Aguirre, presidente del Consejo de Administración de Grupo Vinte, durante la presentación del proyecto en el ULI Ciudad de México este septiembre.
O como Real Granada en Tecámac, un proyecto que actualmente está anclado al Tren Buenavista-AIFA y que ha permitido a las personas acceder de manera eficiente a oportunidades de empleo.
El precio de compra no cuenta toda la historia
Talía González Cacho advierte que elegir una vivienda implica evaluar aquello a lo que las familias están dispuestas a renunciar. Una propiedad más amplia puede significar mayores distancias, mientras que una más pequeña, pero mejor ubicada, puede ofrecer acceso a servicios, espacios públicos y oportunidades que compensen la diferencia.
La discusión plantea una nueva manera de entender la vivienda asequible, no solamente como aquella que una familia puede comprar, sino como la que puede habitar sin comprometer una proporción excesiva de sus ingresos, tiempo y oportunidades.
Porque el verdadero costo de una casa no termina en la hipoteca. También se mide en todo aquello que sus habitantes deben pagar o dejar de hacer para vivir en ella.
