En el sector de la vivienda en México, menos también puede ser más para las personas, para la ciudad y para la empresa. En Guadalajara, Jalisco, un proyecto con menos estacionamientos, a unos pasos del Tren Ligero y viviendas a precios accesibles para familias de ingresos medios y medios bajos, se convirtió en un caso de éxito de “Vivienda asequible en esquema Desarrollo Orientado al Transporte (TOD)” para el Urban Land Institute (ULI).
Se trata de Vistas del Parque, un desarrollo que Javer, de Grupo Vinte, realizó en coordinación con el Ayuntamiento de Guadalajara a partir de una problemática puntual: el crecimiento de la población se comenzó a desplazar hacia la periferia, despoblando a la capital de Jalisco.
Las distancias al trabajo y la escuela se hicieron más grandes y, como ocurre en muchas ciudades del mundo, aumentaron los tiempos de traslado y la dependencia al automóvil, disminuyendo la calidad de vida y volviendo más costosa la infraestructura urbana existente.
Fue así que la autoridad municipal de Guadalajara y Grupo Vinte se comprometieron a crear un desarrollo habitacional de 72 viviendas conectadas al transporte público, para compradores que no tuvieran una vivienda previa, en general parejas jóvenes, familias pequeñas o trabajadores que buscan reducir tiempos de traslado y mejorar su acceso a servicios urbanos, además con un modelo de construcción de comunidad con áreas de juegos y parques para el esparcimiento.
Menos estacionamientos para liberar suelo y reducir costos
¿Cómo lo lograron? El principal incentivo fue simple aunque complejo: En lugar de los 72 cajones de estacionamiento como lo marcan los lineamientos, la empresa de Grupo Vinte construyó solamente 18.
A cambio, doce unidades de 72 se incorporaron a un esquema de vivienda protegida (con un valor máximo establecido por gobierno, topado en 850 mil pesos) y el resto de vivienda comprometida con distintos valores: seis con 950 mil pesos y las restantes entre 1.3 y 1.4 millones de pesos.
Como parte del esquema, 16.7% de las viviendas se destinó a personas que trabajaran en la Zona Metropolitana de Guadalajara.
La reducción de los estacionamientos —posibilitada por la cercanía con el Tren Ligero— liberó suelo, disminuyó costos y permitió distribuir la inversión entre más viviendas, además de construir espacios para la comunidad.
Los precios bajos se lograron sin comprometer las ganancias comerciales del desarrollo, señala el caso documentado y publicado por el Urban Land Institute (ULI), la red multidisciplinaria más antigua y grande del mundo de profesionales en bienes raíces y uso del suelo.
Vistas del Parque alcanza 80% de ventas en cinco meses
Una vez concluido, el desarrollo se comercializó rápidamente: alcanzó 80% de ventas en cinco meses.
La estrategia fue efectiva porque el proyecto estaba cerca del transporte público, en Aldama Tetlán, a unos 650 metros de la estación Tetlán de la Línea 2 del Tren Ligero y a 100 metros del Parque Luis Quintanar, dentro de una zona con escuelas, mercados y servicios de salud, un hito para quienes compran su primera vivienda.
“Para Grupo Vinte, el éxito de Vistas del Parque es haber demostrado que vivienda asequible, en comunidad, con rentabilidad y bajo el concepto de mejor ciudad, pueden formar parte del mismo modelo. Nuestra apuesta ha sido y será, construir comunidades para vivir mejor”, señaló Sergio Leal, presidente del Consejo de Administración de Grupo Vinte, durante la presentación del caso de éxito, organizada por Urban Land Institute.
Desarrollo Orientado al Transporte busca integrar vivienda y movilidad
El Desarrollo Orientado al Transporte (TOD) es una estrategia de planificación y diseño que aplican con éxito ciudades como Estocolmo, Copenhague, Hong Kong, Tokio y Singapur.
Y, en esencia, consiste en promover un desarrollo urbano compacto, de uso mixto, apto para peatones y ciclistas, y estrechamente integrado con el transporte público mediante la agrupación de empleos, viviendas, servicios y comodidades alrededor de las estaciones de transporte público, señala el World Bank Group.
Vistas del Parque, un rentable modelo con alto impacto
La inversión total ascendió a 55.2 millones de pesos, incluido el terreno adquirido por 11.6 millones.
Javer, de Grupo Vinte, financió la obra con recursos propios y obtuvo un margen bruto estimado de entre 30 y 35%, así como una utilidad neta calculada entre 12 y 14%, señala el caso de estudio desarrollado por ULI.
Las cifras muestran que incorporar vivienda asequible no anuló el rendimiento esperado. Los incentivos regulatorios respecto a la reducción de estacionamientos y la mayor densidad compensaron parcialmente el costo de vender una parte de las unidades por debajo del precio de la zona.
La respuesta del mercado redujo otro riesgo habitual de la inversión inmobiliaria. La preventa comenzó en agosto de 2024 y para enero de 2025 ya se había colocado 80% del inventario. La última unidad se vendió en julio de ese año, menos de 12 meses después del lanzamiento.
El modelo enfrenta riesgos y depende del transporte público
No obstante, el modelo no está exento de riesgos, de acuerdo con el ULI. La vivienda intraurbana enfrenta suelo más caro, infraestructura que puede requerir adecuaciones y compradores sensibles a pequeñas variaciones de precio.
Reducir estacionamientos, además, solo tiene sentido cuando existe transporte público cercano y conectado con los principales destinos de la población.
La experiencia de Guadalajara deja una señal para desarrolladores, inversionistas y autoridades. La infraestructura de movilidad puede convertirse en una herramienta para producir vivienda y no únicamente para trasladar personas.
En este caso, 54 cajones que dejaron de construirse ayudaron a colocar 72 viviendas en una zona consolidada con amenidades para construir comunidad, venderlas en menos de un año y conservar la rentabilidad.
La asequibilidad dejó de operar solo como una obligación social y se integró a la lógica financiera del proyecto.
Vistas del Parque es una experiencia replicable cuando se alinean transporte, incentivos regulatorios y participación privada.
