Mientras la falta de suelo económico y el crecimiento de las ciudades mantienen la presión sobre los precios de la vivienda en México, el mercado inmobiliario presenta un fuerte contraste entre la necesidad de ampliar la oferta accesible y el auge de los segmentos de lujo, particularmente en destinos turísticos, afirmó Karim Goudiaby, CEO de iad México y líder de la Cumbre de Inversiones inmobiliarias..
En el marco del Maratón de Ventas Inmobiliario Los 3000 Masters, que arrancó este jueves, el especialista señaló que no prevé una reducción generalizada de los precios de los inmuebles, al tiempo que consideró que México mantiene condiciones atractivas para el mercado de ultralujo.
“La verdad es que no creo que los precios bajen”, sostuvo Goudiaby, quien explicó que las reducciones de precios en el mercado inmobiliario suelen presentarse cuando una zona enfrenta problemas de seguridad o una caída de su actividad económica.
Explicó que “pocas veces ocurre en bienes raíces (la bajada de precios) y ocurre tradicionalmente cuando hay problemas de seguridad. Si el lugar se hace inseguro o si la economía de ese lugar cae, donde no hay empleo, no hay vivienda y donde hay inseguridad, pues la gente no quiere vivir”.
Vivienda del Bienestar y vivienda de lujo, los dos polos del mercado
El contraste es particularmente evidente entre la necesidad de generar vivienda accesible y el comportamiento del segmento de lujo. Goudiaby consideró que la política de vivienda impulsada por el gobierno representa un avance frente a un déficit habitacional acumulado, aunque advirtió que las metas actuales no serían suficientes para resolver por sí solas el rezago.
“Pienso que es un gran gran paso porque durante mucho tiempo hemos hablado de déficit de vivienda pero no había acción no había realmente voluntad del gobierno de resolverlo”, sin embargo, «es una meta muy ambiciosa pero yo creo que hay que aplaudirla”, dijo.
Advirtió que la construcción de un millón o un millón y medio de viviendas no permitiría cubrir un déficit que ubicó en alrededor de ocho millones de unidades.
Por ello, planteó la necesidad de mantener una política de vivienda durante las próximas décadas, «porque es una necesidad esencial para todos y donde no puedes formar un hogar no puedes tener desarrollo económico ni movilidad social”, afirmó.
Inversionistas y compradores internacionales impulsan mercado de lujo
En contraste, el mercado de lujo mantiene una dinámica favorable, impulsada también por la llegada de compradores e inversionistas internacionales.
“Hay mucha riqueza en México… la economía está un poco contrastada sí que es con dos polos distintos pero, sí, el mercado de lujo con los branded residence, por ejemplo, es un mercado que que tiene mucho éxito mucho auge”, explicó.
El especialista destacó que México se convirtió en un mercado inmobiliario con atractivo internacional, particularmente por la diferencia de precios frente a otras grandes ciudades.
“Si comparas la ciudad de México en precio por metro cuadrado por ejemplo a ciudades como Madrid o ciudades como eh Nueva York o ciudades como Londres es muy económico”, afirmó.
A ello sumó factores como la calidad de vida, conectividad y condiciones económicas que, desde su perspectiva, hacen atractivo al país para los inversionistas.
“Entonces esto es un poco el contraste tenemos precios que aumentan eh una calidad de vida que es muy superior aquí en muchos otros lugares del mundo una conectividad importante una economía estable eh un sistema político también estable y todo esto es atractivo y hace México pues obviamente más atractivo para eh eh los eh si quieres para los inversionistas”, señaló.
Destinos turísticos presionan al alza el mercado de ultralujo
Goudiaby también destacó el potencial de los principales destinos turísticos del país para el segmento inmobiliario de lujo. “Pero sí yo veo el sector del ultralujo por supuesto crecer”, afirmó.
En particular, mencionó a Los Cabos, Cancún, Tulum y la Riviera Nayarit como zonas con un fuerte atractivo internacional. “Si comparas en las zonas si tomas las zonas turísticas eh probablemente tienes las mejores zonas del mundo entonces ¿quién no quisiera tener un pedazo de Los Cabos un pedazo de de Cancún un pedazo de Tulum un pedazo de de la Riv Nayarit?”, planteó.
En este contexto, consideró que la demanda en estos destinos continuará ejerciendo presión sobre los precios. “Yo creo que esto solo puede acompañar a los precios a subir sin duda”, concluyó.
Fraudes inmobiliarios: piden mayor regulación y asesores certificados
En paralelo al crecimiento y la diversificación del mercado, Goudiaby advirtió sobre el riesgo de fraudes inmobiliarios y señaló que la profesionalización de los intermediarios es uno de los mecanismos para proteger el patrimonio de los compradores.
“La verdad es que no creo que los precios bajen donde hay donde hay riqueza eh hay riesgo de de fraudes obviamente”, sostuvo.
Por ello, recomendó trabajar con profesionales pertenecientes a asociaciones y con certificaciones, aunque consideró que se requiere una regulación más amplia de la actividad.
“El hecho de de colaborar siempre con un asesor profesionalizado que pertenece a una una asociación eh que está certificado es importante pero creo que debemos de ir más allá”, afirmó.
En este sentido, señaló que las autoridades deberían regular la profesión inmobiliaria y planteó que el mercado debería contar con mayores barreras de entrada.
“Las autoridades deben de regular esta esta profesión y de hecho lo solicitamos nosotros mismos siempre decimos que nos encantaría que este mercado sea un mercado cerrado en el sentido de que eh no cualquiera pueda vender una propiedad porque al hacer esto sí pones en riesgo obviamente el el patrimonio de los mexicanos”, señaló.
Protección al propietario, otro reto para aumentar la oferta de renta
El líder de la Cumbre de Inversiones también planteó que la regulación debe proteger a los propietarios, particularmente ante los casos de despojo, debido a que la falta de certeza puede afectar la oferta de vivienda en renta.
“Y del otro lado hay una necesidad yo creo eh para el regulador, también de la autoridad, de proteger mejor al propietario”, afirmó.
Consideró que la seguridad sobre el patrimonio es necesaria para incentivar a los propietarios a colocar sus inmuebles en el mercado de renta.
Goudiaby señaló que los casos de despojo pueden llevar a algunos propietarios a optar por la renta de corta estancia.
“Y en los asuntos de despojo que hemos visto pues sí efectivamente esto frena un poco la motivación de los de los propietarios y les pueden inclinar hacia la renta corta”, explicó.
Aunque descartó señalar a la renta corta como responsable del problema habitacional, advirtió que esta modalidad puede reducir parte de la oferta disponible para arrendamiento tradicional.
“La renta corta pues quita un poco eh de inventario del mercado y no lo necesitamos no es el culpable pero no necesitamos quitar este inventario en un mercado que ya es muy tenso”, concluyó.
Suelo y densificación, claves para generar vivienda accesible
El especialista señaló finalmente que el costo del suelo constituye uno de los principales obstáculos para ampliar la oferta de vivienda en las grandes ciudades, por lo que consideró necesario que las autoridades intervengan mediante adquisición de tierra, cambios de uso de suelo y mayores densidades.
“Hoy desafortunadamente los precios empujan a la gente hacia las orillas de las ciudades porque no hay eh no existe tierra económica y la única manera de hacer tierra económica es que el gobierno acompañe compre esta tierra libere eh espacios cambie los usos de suelo eh aumente las densidades”, afirmó.
Para Goudiaby, este es uno de los principales retos de la Ciudad de México y de otras ciudades que enfrentan un aumento constante en el valor del suelo.
