La capacidad de una vivienda para resistir inundaciones, huracanes o sismos y mantener condiciones de habitabilidad comienza a perfilarse como un nuevo criterio para evaluar su calidad y valor patrimonial, más allá del precio, la ubicación o la eficiencia energética.
La importancia de incorporar la resiliencia en el sector inmobiliario se refleja en las pérdidas económicas por 709 mil millones de pesos que México acumuló entre 2000 y 2024 a causa de desastres, los cuales afectaron a más de dos millones de viviendas y alrededor de 60 millones de personas, de acuerdo con cifras del Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred).
Ante este escenario, especialistas plantean que la industria inmobiliaria debe ampliar sus criterios de evaluación para identificar los riesgos físicos de los desarrollos habitacionales y determinar qué tan preparados están los inmuebles para proteger a sus ocupantes y conservar su valor a lo largo del tiempo.
La resiliencia redefine los criterios de calidad de la vivienda
Una vivienda puede tener buenos acabados, espacios funcionales y una ubicación atractiva, pero su verdadero valor también se pone a prueba cuando llega una inundación, un huracán o un sismo.
En esos momentos, la calidad deja de medirse únicamente por lo que ofrece una propiedad y comienza a depender de cuánto puede proteger a sus habitantes y conservar su valor.
Esta perspectiva abre una nueva discusión en el sector inmobiliario. Ante la exposición a fenómenos naturales y los costos asociados con los daños materiales, la resiliencia comienza a perfilarse como un atributo que podría influir tanto en las decisiones de compra como en la evaluación financiera de los desarrollos habitacionales.
Una vivienda eficiente permite reducir el consumo de agua, energía y materiales, mientras que una vivienda resiliente busca anticipar los riesgos del entorno, reducir sus posibles consecuencias y favorecer que las familias puedan continuar con su vida después de un evento extremo.
Durante el Fall Meeting 2026 del Urban Land Institute (ULI), realizado en octubre, Tobías Contreras, director de Sostenibilidad de Grupo Vinte, planteó que la industria necesita ampliar los criterios con los que evalúa la calidad de sus desarrollos.
“El riesgo climático no es algo que pertenezca únicamente a los reportes climáticos. Se está convirtiendo en un asunto de vivienda”, señaló.
Desastres han afectado a más de dos millones de viviendas en México
De acuerdo con el Cenapred, entre 2000 y 2024 México acumuló pérdidas económicas por 709 mil millones de pesos asociadas con desastres, que dejaron afectaciones en más de dos millones de viviendas y alrededor de 60 millones de personas.
Además, el Programa Nacional de Protección Civil 2026-2030 identifica a Guerrero, Veracruz, Tabasco, Chiapas, Ciudad de México y Oaxaca entre las entidades que concentraron mayores daños y pérdidas entre 2000 y 2023, debido a su exposición a fenómenos perturbadores y sus condiciones de vulnerabilidad.
Para las familias, las consecuencias pueden extenderse mucho más allá de las reparaciones. Cuando una vivienda deja de ser habitable, también pueden surgir gastos de alojamiento temporal, interrupciones laborales, dificultades para acceder a servicios y una posible pérdida del valor patrimonial.
Por ello, Contreras sostuvo que la discusión debe trasladarse del costo inicial de construcción hacia el valor que se busca proteger durante toda la vida útil de la vivienda.
De la sustentabilidad a la medición del riesgo
La industria inmobiliaria ha avanzado en la adopción de certificaciones que permiten demostrar la eficiencia ambiental de los edificios.
Sin embargo, reducir el consumo de recursos no necesariamente significa que una propiedad esté preparada para enfrentar los riesgos físicos de su ubicación.
Una casa puede consumir poca electricidad y, al mismo tiempo, encontrarse en una zona vulnerable a inundaciones. También puede contar con materiales eficientes, pero carecer de medidas adecuadas frente a vientos extremos.
Las condiciones actuales del parque habitacional también evidencian la importancia de considerar la durabilidad.
Según la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), 85% de las viviendas de Tabasco y 77.2% de las de Yucatán presentaban problemas de humedad o filtraciones de agua en cimientos, muros o techos.
Aunque estos problemas no necesariamente derivan de desastres, muestran la relevancia de adaptar materiales y soluciones constructivas a las condiciones de cada región.
Building Resilience Index: herramienta para evaluar riesgos en inmuebles
Para cerrar esa brecha, comienzan a utilizarse herramientas como el Building Resilience Index (BRI), desarrollado por la Corporación Financiera Internacional (IFC), integrante del Grupo Banco Mundial.
Esta herramienta permite evaluar riesgos relacionados con agua, viento, fuego y amenazas geosísmicas, así como las medidas incorporadas para reducir la exposición de los inmuebles.
La metodología contempla 15 tipos de amenazas y permite comunicar los resultados mediante una clasificación estandarizada.
Esto facilita que desarrolladores, instituciones financieras y aseguradoras identifiquen vulnerabilidades y comparen las medidas de resiliencia de los edificios.
El objetivo es pasar de una afirmación general sobre la seguridad de un edificio a una evaluación estructurada que permita identificar, gestionar y comunicar sus vulnerabilidades.
“Si la resiliencia importa, necesitamos una manera de medirla”, afirmó Tobías Contreras durante su participación.
La resiliencia comienza desde el diseño de las viviendas
Una de las experiencias presentadas en el encuentro fue la de Grupo Vinte, que ha comenzado a incorporar la evaluación de resiliencia a sus procesos de planeación habitacional.
La compañía documentó las dimensiones consideradas por el BRI en 14 desarrollos residenciales, lo que le permitió identificar riesgos climáticos y físicos asociados con sus distintas ubicaciones, así como revisar las medidas de protección incorporadas en los proyectos.
En ese sentido, el directivo explicó que Grupo Vinte busca vincular las decisiones de diseño con el desempeño posterior de los inmuebles.
Una de las herramientas para ello es Xante, su plataforma tecnológica de recompra de propiedades, que permite observar las condiciones de viviendas que regresan al mercado, identificar sus necesidades de rehabilitación y evaluar su comercialización.
El planteamiento consiste en utilizar información de distintas etapas de la vida de un inmueble para mejorar las decisiones sobre futuros desarrollos, aunque la relación entre una mayor resiliencia y la apreciación efectiva de las propiedades todavía requiere evidencia de largo plazo.
El desafío para el sector será convertir estas evaluaciones en información útil para los compradores. Si una vivienda puede medirse por su eficiencia energética, también podría evaluarse por su capacidad de proteger el patrimonio y mantener condiciones de habitabilidad frente a los riesgos del entorno.
